Порада №1 – не відкладати
А.: - Ми працюємо з початку 2008 року, і так склалося, що весь цей час працюємо переважно на ринку, що падає. Лише зараз бачимо деяку тенденцію до зростання. Люди почали більше цікавитися нерухомістю, є попит на комерційну нерухомість (для оренди). За цей час ми звикли до змін і швидко до них адаптуємося, можемо швидко приймати рішення, причому це особливість роботи не лише ріелторів, а й підприємців загалом. Наша загальна порада всім, хто цікавиться нерухомістю, така: не боятися і вирішувати питання саме в той певний проміжок часу, коли прийняте рішення купувати, обмінювати чи продавати нерухомість. Не варто чекати, коли ваша родина буде щаслива, треба жити й отримувати результат вже зараз, звісно, якщо є можливість чи існує така необхідність..
- Цікаво, а що відбувалося й відбувається на ринку цього року?
Г.: - Нерухомість продається завжди, але існує все ж такі сезонність. До прикладу влітку нема великої зацікавленості. Це пов’язане з тим, що люди зайняті іншими клопотами: діти закінчили школу, почалися ремонти, городи, відпустки, тому відкладають рішення на певний період. Осінь – це для нас «спекотний час». Багато хто має бажання перейти в нову квартиру, будинок та зустріти Новий рік у новій оселі. Люди оцінили свої можливості й щось купують.
Крім того, в цей час до процесу долучаються аграрії. Батьки купують дітям, чоловіки – дружинам. До речі, як у Чернігові, так і в столиці. Вони вже розуміють, який отримали прибуток, і дехто інвестує саме в нерухомість. Січень-лютий ми називаємо «різдвяними місяцями», але попит жодним чином не стосується новобудов і земельних ділянок. В січні кількість проданих квартир у новобудовах трималася на рівні з груднем і листопадом. Таке пожвавлення відчуваємо десь до травня.
Порада №2 – придивитися до передмістя
- А зараз які ціни на цьому ринку?
Г.: - Варто зазначити, що продається вся нерухомість. Та, яка довго не продається – це та, що має завищену ціну, тобто очікування власника завищені. Такі об’єкти можуть продаватися роками. Хто формує ціну на реальному ринку? Лише попит. Якщо ми порівняємо нинішню ситуацію з 2008 роком, коли нерухомості було мало, а грошей – багато, то яку ціну тоді не називали – за стільки й продавали. Сьогодні ситуація кардинально змінилася: пропозицій багато, а покупців мало. Покупець балуваний і вимогливий. Але приріст є завдяки вартості квадратного метру первинної нерухомості , яка й підтягує «вторинний ринок». А вартість квадратного метру загалом залежить від багатьох факторів: починаючи від мінімальної зарплати, вартості матеріалів, електроенергії тощо. Тому первинка зараз зростає і впливає на вторинний ринок. Є пропозиція від 700 у.о. за квадратний метр, а вищі поверхи – від 900 у.о. Це мова йде про новобудови в центральних районах міста. Не секрет, що торік у Чернігові продавалися квартири по 350-360 тисяч доларів, а в цьому році ціна квадратного метра починається з 500 у.о.
До речі, жоден чернігівський забудовник не користується послугами професійних ріелторів, але кожен покупець може скористатися послугою досвідченого ріелтора та обрати найкращу нерухомість за ціною і якістю. Щодо формування вартості приватних будинків та землі - це окрема історія. Там вартість залежить від місцезнаходження, площі земельної ділянки, року побудови, кількості квадратних метрів, якості ремонту, якості матеріалів, що використовувались в будівництві, сантехніки тощо.
- Ви згадали, що саме в січні зростає попит на земельні ділянки. Тож яка тут картина й що можете порадити потенційним покупцям?
А.: - Це відбувається, бо весна - початок сезону будівництва. На вартість земельної ділянки впливає дуже багато факторів. Можуть бути земельні ділянки в кооперативах, що позиціонували себе як дорогі, але ідея не була реалізована до кінця, не були добудовані дороги, тому вартість готового об’єкту вже інша. Комунікації теж суттєво впливають на вартість ділянок.
Г.: - Ми бачимо, що ціни на земельні ділянки в центрі міста дуже підскочили - від 5 тис.у.о за сотку. Таких ділянок дуже мало, тому власники піднімають ціну. І попит величезний. У передмісті сотка землі під будівництво житлового будинку може коштувати від 200 у.о. до 1000 у.о.
А.: - Як на мене, в Количівці зараз дуже хороші ціни на земельні ділянки. Я би порекомендувала потенційним покупцям звернути увагу. Дістатися до центру Чернігова з Количівки можна буквально за 7-10 хвилин. Там є школа, поруч річка, ліс. Але поки що є проблема з комунікаціями, тому вартість доступна.
Порада №3 – знайти гарного експерта
- Цікаво, які ще маєте лайфхаки?
А.: - Головна порада – знайти гарного експерта. Як це зробити? Запитайте його про практичні кейси: чи вирішував він колись такі завдання як ваше? Чи продавав саме таку нерухомість? Які були терміни? Чого очікував на початку й що отримав в результаті? Чи був задоволений клієнт? І чи можете ви йому зараз зателефонувати? Наступний блок запитань: а чи були в ріелтора невдачі? Що пішло не так? І що можуть сказати з цього приводу його клієнти?
Г: - Коли ти спілкуєшся з клієнтами щодня і знаєш їх потреби, з часом вони починають дзвонити за експертною порадою. І це класно, бо в наш час необхідно мати в телефоні номери експерта в будь-якій сфері. Надання послуги будується на побудові довіри між власником і агентством, покупцем і агентством. В нашому офісі такі відносини з незнайомими для нас людьми, які приходять завдяки рекламі, будуються буквально за кілька хвилин. Це відбувається тому, що ми чесні. На жаль, 70% власників об’єктів нерухомості не задають ріелторам цих запитань. А потім залишаються розчаровані. Але я не беруся судити чи надавали їм саме послугу, і що саме розчарувало.
А.: - Варто пояснити, про послугу йдеться, коли клієнт розуміє, за що він буде платити. Що буде відбуватися з моменту нашого знайомства до моменту отримання грошей чи нерухомості. Ми чітко проговорюємо, що ми можемо зробити, чим можемо бути корисні клієнту, і що саме має таку-то вартість. Тоді ми заключаємо угоду. І клієнт отримує підтвердження наших дій у звітах.
Порада №4 – сформувати адекватну ціну
А.: - До речі, моя робота в сфері нерухомості почалася з того, що мені самій треба було вирішити певне питання з обміну нерухомості. Як клієнт я завжди вагалася: моя квартира подешевшала чи здорожчала? А те, що я хочу купити –подешевшало чи здорожчало? На що я можу розраховувати? Тому моя головна порада: знайдіть одного класного експерта та ведіть з ним діалог. Як показує практика: на ринку покупець перебуває півроку-рік, слідкує, що відбувається, заходить на портал, чи не з’явилася бажана квартира. Але поруч має бути експерт, з яким за потреби варто порадитися, адже самому сформувати адекватну ціну на власне майно важко, кожен думає, що його квартира найкраща, комфортна і найдорожча.
Г.: - Варто розуміти, що «сталінка» не буде коштувати стільки, скільки «хрущовка». «Золоті цеглини», як я їх називаю, в будинках від Валу до «України», від Кирпоноса до П’ятницької – це те, що люблять, шукають, беруть. Це центр, це комфорт. Так, в Чернігові часто жахливі під’їзди, але зараз з такими високими стелями та товщиною стін уже ніхто не будує - це раз, а два: центр - один – іншого не буде. Ціна тут буде завжди зовсім іншою. Нерухомість у старому центрі міста - гарна інвестиція у всіх країнах Європи.
Порада №5 – інвестувати
- Тобто ви рекомендуєте інвестувати в нерухомість?
Г.: - Так, це себе виправдовує. Знаємо не одного інвестора – мова про фізичних осіб, які заробляють на цьому гроші. Багато чи ні – ми не будемо обговорювати.
А.: - Вважаю, тут теж варто розділити довгострокові інвестиції, це коли люди здають квартири в оренду та отримують постійний прибуток. І все одно варто поспілкуватися з фахівцями, аби ця інвестиція була правильною, аби квартира і за 10-15 років була в ціні. До речі, світова тенденція: молоді покоління планують орендувати нерухомість, а не купувати. До того ж, ми обласний центр, хтось буде завжди приїжджати на навчання, роботу. А щодо короткострокових інвестиції - купувати та потім заробляти на продажу - це інша справа. Варто рахувати окремо, наскільки це вигідно й доцільно, які ризики (в такому випадку їх багато).
Г.: - Зараз законодавство змінюється в сторону захисту інвестора (покупця), аби в результаті він отримав реальну квартиру з реальними документами. Тому найближчим часом отримаємо вже мінус один ризик.
А.: - Підсумовуючи, зазначу, що ріелтор потрібен для того, аби покупець придбав найкращу нерухомість за той бюджет, на який розраховував, і яка закриває ті потреби, які для нього важливі (приміром, щоб дитячий садок був поруч, у квартирі була велика кухня тощо). Ріелтор також розуміє, чи може бути торг, адже він знає всю аналітику, він уже подивився 10-15 подібних об’єктів.
Г.: - А коли ти продаєш, то ріелтор створює попит на твій об’єкт і керує цим попитом, допомагає продати за найвигіднішою ціною в цей конкретний момент. Також при продажі нерухомості дуже важливо достойно вийти на ринок і врахувати мільйон нюансів. Це стосується і реклами, і перевірки документів. Експерт, який себе поважає, не вийде на ринок з проблемною квартирою. Йдеться також про підготовку житла до першого показу. Це все ті прості речі, які треба враховувати, і які допоможуть обрати та отримати більш якісну послугу.
Вікторія Сидорова
